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“十五五”我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)行業(yè)處于疲軟態(tài)勢(shì)，但自2024年6月以來，隨著房地產(chǎn)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售端開始回暖，保障性住房和改善性住房的需求仍然較大，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)目前在中國已處于穩(wěn)定階段，并已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。2008至2009年，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和樓市慘淡影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降；2010年隨著房地產(chǎn)行情回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資，增長率達(dá)到33.16%后，國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)下滑，2015年，隨著國家去庫存政策的推行，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落至0.99%；2016年至2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回調(diào)，基本穩(wěn)定在4%-10%。2022年至2024年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100280億元，比上年下降10.6%。

2005-2024年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額

資料來源：普華有策

縱觀近十五年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，前十三年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，發(fā)展趨勢(shì)迅猛。2022年、2023年房地產(chǎn)投資總額處于下降態(tài)勢(shì)。由于我國居民首次購房及改善性購房需求持續(xù)提升，房地產(chǎn)投資已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。近年來房地產(chǎn)投資額度雖有小幅回落，但依然不改變房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位。

2、中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析

（1）城市化進(jìn)程深入推進(jìn)帶動(dòng)行業(yè)具有較好發(fā)展前景

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2005年至2024年，中國城市化率由42.99%迅速躍升至67.00%；但與發(fā)達(dá)國家80%以上的城市化率相比，仍有較大幅度的提升空間。未來5年，中國城市化水平約有一個(gè)百分點(diǎn)的年均增長速度，約有1億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，將帶來大量新增的住房需要。

2005-2024年我國人口與城鎮(zhèn)化率情況

資料來源：普華有策

（2）行業(yè)整合加速推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

近些年，受國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)土地、信貸等政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金門檻顯著抬高，資源朝具備資金實(shí)力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。宏觀調(diào)控致銷售速度趨緩，信貸亦有收縮，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，進(jìn)而形成自動(dòng)淘汰機(jī)制，經(jīng)營業(yè)績欠佳的中小型房地產(chǎn)公司或?qū)⒚媾R兼并或破產(chǎn)的境遇。

有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面會(huì)加快項(xiàng)目開發(fā)周期，調(diào)整市場(chǎng)策略以實(shí)現(xiàn)快速銷售，從而提高資金周轉(zhuǎn)率，提升盈利水平；另一方面將憑借品牌與資本優(yōu)勢(shì)，加大行業(yè)并購與重組力度，逐步推進(jìn)外延式擴(kuò)張。

行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)依靠良好的融資能力、豐富的土地儲(chǔ)備、卓越的管理能力以及產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢(shì)，有望在房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的激烈競(jìng)爭中脫穎而出，整合房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步提高行業(yè)集中度。

（3）住房供給體系趨向立體化，供需改善保障自住性需求

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已逐漸以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，其創(chuàng)新意識(shí)亦在穩(wěn)步提升。與此同時(shí)，政府對(duì)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度及行業(yè)的自律性預(yù)期將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系能夠更為高效地進(jìn)行調(diào)節(jié)，逐步趨向合理化。在我國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康且穩(wěn)定發(fā)展的背景下，我國居民的自住性住房需求將得到有效保障并呈現(xiàn)逐步增長態(tài)勢(shì)。此外，近期房貸政策、房屋買賣稅收以及住房以舊換新等政策的調(diào)整與推出，有效激發(fā)了居民的改善性住房需求。在國家對(duì)于普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房發(fā)展的大力推動(dòng)下，居民住房供需體系正逐步構(gòu)建并實(shí)現(xiàn)立體化發(fā)展。

3、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要性質(zhì)與特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)，主要提供的產(chǎn)品和服務(wù)是商品房的投資開發(fā)、經(jīng)營管理等。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的綜合性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，聯(lián)系著國民經(jīng)濟(jì)的方方面面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重大作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的周期性

在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)不僅作為消費(fèi)品存在，同時(shí)也具備資本品的屬性。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)存在周期性波動(dòng)，資本品行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，其波動(dòng)程度通常超過整體經(jīng)濟(jì)周期，故而房地產(chǎn)市場(chǎng)亦展現(xiàn)出相應(yīng)的周期性特征。通常情況下，在宏觀經(jīng)濟(jì)上升期，房地產(chǎn)行業(yè)的投資潛力和市場(chǎng)需求被看好；相對(duì)地，在經(jīng)濟(jì)下行期，則可能面臨市場(chǎng)需求縮減、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上升及投資回報(bào)降低等問題。

（2）房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的地域性

城市的差異性導(dǎo)致居住習(xí)慣的多樣性；地理位置的獨(dú)特性影響裝修風(fēng)格的差異；城市規(guī)模的不一致性使得潛在購房群體有所區(qū)別。另外，鑒于房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的特性，其供需狀況主要受所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所左右。倘若某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，相應(yīng)地，該地區(qū)居民的收入水平亦較高，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，推動(dòng)房價(jià)上漲，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)便會(huì)展現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這些皆為房地產(chǎn)地域性的具體體現(xiàn)。

（3）行業(yè)發(fā)展與人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程聯(lián)系緊密

在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多因素中，城市化無疑是其中最為重要的因素之一。城市化進(jìn)程具有多維度的表現(xiàn)形式，一方面體現(xiàn)為人口從其他區(qū)域向城市的持續(xù)遷移，以及城市內(nèi)部人口密度的不斷增加；另一方面則表現(xiàn)為城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健成長以及居民財(cái)富的逐步積累。伴隨著城市化這一趨勢(shì)，最為突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)為居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)出旺盛的態(tài)勢(shì)，同時(shí)城市土地價(jià)值也面臨著重新評(píng)估。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房價(jià)、地價(jià)以及人均居住面積等核心指標(biāo)，無一不與人口結(jié)構(gòu)存在著緊密且復(fù)雜的聯(lián)系，甚至在很大程度上受到人口結(jié)構(gòu)的決定性影響。鑒于此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程之間存在著千絲萬縷、不可分割的密切關(guān)聯(lián)。

（4）土地資源稀缺是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特性

在用于住房生產(chǎn)的所有資源中，土地是價(jià)格彈性最小的生產(chǎn)資料，其供應(yīng)量難以隨著價(jià)格的上升而迅速增長。國有土地使用權(quán)出讓面積以及容積率決定了住房供應(yīng)量，當(dāng)用于開發(fā)的土地資源供應(yīng)量不足時(shí)，龐大的需求將推高土地使用成本，房地產(chǎn)企業(yè)之間對(duì)項(xiàng)目資源的爭奪也將更為激烈。

由于土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的原材料，而城市中土地供應(yīng)不足與住房需求旺盛的矛盾在短期內(nèi)難以改善，因此造成商品住房在供給方面缺乏彈性的局面。另一方面，土地不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)企業(yè)必須在本地進(jìn)行生產(chǎn)，使得房產(chǎn)的供需不能在全國范圍內(nèi)流通和調(diào)劑，進(jìn)一步加劇了供需之間的結(jié)構(gòu)化不平衡。

我國目前以財(cái)政收入為限度的市政建設(shè)模式，使得可供建設(shè)住房的土地供應(yīng)速度長期落后于需求的積累。土地供應(yīng)不足帶來的資源配置矛盾將會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金密集程度高

房地產(chǎn)開發(fā)的流程較長，涉及的環(huán)節(jié)較多，包括土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、銷售等，每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的監(jiān)管部門和業(yè)務(wù)部門較多而且不盡相同，每個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)周期都較長，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地到銷售結(jié)束，開發(fā)周期短則1至2年，長則能達(dá)到3至5年。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品供給與市場(chǎng)需求就存在一定的時(shí)滯性，開發(fā)商必須在取得土地階段預(yù)測(cè)未來若干年的市場(chǎng)情況。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，取得土地階段，開發(fā)商初次投資規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)商也需要投入大量資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力有很高要求。另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)程序復(fù)雜，投資周期較長，資金周轉(zhuǎn)率較低，也要求房地產(chǎn)企業(yè)具有強(qiáng)大的資本實(shí)力和良好的融資能力。

4、行業(yè)競(jìng)爭格局

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭格局分析

資料來源：普華有策

5、與新技術(shù)人工智能（AI）的融合發(fā)展分析

房地產(chǎn)開發(fā)與人工智能（AI）的融合正在重塑房地產(chǎn)行業(yè)，提升了項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)的效率與精確度。

房地產(chǎn)開發(fā)與人工智能（AI）的融合

資料來源：普華有策

《2025-2031年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》涵蓋行業(yè)全球及中國發(fā)展概況、供需數(shù)據(jù)、市場(chǎng)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)政策/規(guī)劃、相關(guān)技術(shù)/專利、競(jìng)爭格局、上游原料情況、下游主要應(yīng)用市場(chǎng)需求規(guī)模及前景、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)集中度、重點(diǎn)企業(yè)/玩家，企業(yè)占有率、行業(yè)特征、驅(qū)動(dòng)因素、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)，投資策略、主要壁壘構(gòu)成、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。同時(shí)北京普華有策信息咨詢有限公司還提供市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、專精特新小巨人認(rèn)證、市場(chǎng)占有率報(bào)告、十五五規(guī)劃、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告、BP商業(yè)計(jì)劃書、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、藍(lán)白皮書、國家級(jí)制造業(yè)單項(xiàng)冠軍企業(yè)認(rèn)證、IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢等服務(wù)。（PHPOLICY:GYF）